サラリーマン
タイガー

すみません、お店の昇降機のことでご相談したくて…。2階の客席に料理を上げるのに毎日使っているんですが、今朝から動かなくなってしまって。ただ、うちはビルを借りている側なんです。

MEC
タイガー

それは営業に差し支えますね。まず状況を伺わせてください。テナントとして入居されているということは、その小荷物専用昇降機（ダムウェーター）は、もともとビルに付いていたものでしょうか？

サラリーマン
タイガー

はい、入居したときから付いていました。前に入っていた飲食店さんが使っていたものを、そのまま引き継いだ形で…。こういうとき、大家さんに言えばいいんでしょうか。それとも自分で修理業者を探すものなんでしょうか。

MEC
タイガー

結論から言うと、まずは大家さん（または管理会社）にご連絡ください。とても多いご相談です。そのうえで大事なのが、「法律で決まっている義務」と「修理費用を貸主と借主のどちらが払うか」は、別々の話だということです。

サラリーマン
タイガー

えっ、別々…？ 同じことだと思っていました。

「行政に報告する義務がある人」は法律で決まっている

昇降機には、年に1回、資格を持った検査員に検査させて、その結果を行政に報告する制度があります。定期検査報告と呼ばれるもので、建築基準法第12条第3項に定められています。

この報告をする義務を負うのは、条文でこう決められています。

ここで注目していただきたいのは、「借主（テナント）」という言葉が出てこないことです。テナントとして一室・一区画を借りて使っているだけなら、原則としてこの報告義務を負うのは、あなたではなく建物側ということになります。

サラリーマン
タイガー

なるほど、報告するのは基本的に建物側なんですね。少しホッとしました。

MEC
タイガー

ええ。ただし1棟まるごと借りて、管理まで任されている場合は別です。契約の形によっては、借りている側が「管理者」として報告義務を負うことがあります。思い込まずに、契約書と管理会社に確認してください。

「修理費用を誰が払うか」は、法律ではなく契約で決まる

ここからがもう一つの話です。報告義務は法律で決まっていますが、修理費用や点検費用を貸主と借主のどちらが負担するかは、法律よりも「賃貸借契約書の中身」で決まります。

民法には、「貸主は、貸している物を使えるようにしておくための修繕をする義務を負う」という原則があります（民法第606条第1項）。この考え方でいけば、建物に元から付いている昇降機の修理費用は貸主の負担が基本です。ただし、借主の使い方が原因で壊れた場合は、この限りではありませんとも書かれています。

そして実務では、この原則を契約書の特約で修正しているケースがとても多いのです。「小修繕は借主負担」「1件◯万円未満の修理は借主負担」といった条項です。特約がある場合は、そちらが優先されます。

サラリーマン
タイガー

…白状すると、前に扉の調子が悪かったとき、知り合いの業者さんに見てもらったことがあって。そのときは自分で払ってしまいました。あれ、まずかったですか？

MEC
タイガー

責めるお話ではありません。民法には、本来は貸主が負担すべき費用を借主が立て替えたときに、返してもらえる仕組みもあります（民法第608条）。ただ実際は、領収書と作業報告書が残っているかどうかで話の進み方がまるで違います。書類はぜひ取っておいてください。

よくある3つのパターン

① ビルに元から付いている昇降機を、テナントが使っている

いちばん多い形です。昇降機は貸主の所有物なので、定期検査報告も、大きな修理費用も、原則は貸主側。日常の清掃や、明らかに使い方が原因の不具合（積みすぎ、扉の乱暴な開け閉め、荷物の引っ掛けなど）は借主負担とされることが多くなります。

なお実務では、オーナーさんとは別に管理会社が入っていて、やり取りはすべてその管理会社を通すという形がよくあります。この場合、あなたの連絡先も、修理を手配する相手も、まず管理会社です。管理会社を飛ばしてオーナーさんに直接持ちかけると、結局そこから管理会社に差し戻され、二度手間になります。

② 建物を1棟まるごと借りている

飲食店や介護施設でよくある形です。この場合、建物の管理そのものを借主が担うと契約で決めていることがあり、そのときは定期検査報告も借主の役目になります。「大家さんがやってくれているはず」と思い込んだまま、数年間だれも報告していなかった——というつまずきが実際に起きます。

③ テナントが自分の費用で後から設置した

この場合、昇降機は借主の所有物です。点検も修理も、そして定期検査報告も、設置した側が引き受けるのが基本になります。あわせて、退去するときに撤去するのか、置いていくのかを、設置する前に書面で決めておいてください。撤去には工事費がかかりますし、置いていく場合は貸主の同意が要ります。

止まってしまったときの、もめない進め方4ステップ

サラリーマン
タイガー

よく分かりました。ちなみに、うちのビルは保守点検の契約はしていると聞いているんですが、それも大家さん名義なんでしょうか…？

現場でよくある、3つのつまずき

私たちが実際にお伺いして、しばしば行き当たるのが次の3つです。

いずれも、借りている側が悪いわけではありません。ただ、毎日その昇降機を使っているのは借主です。止まって困るのも、荷物が落ちてけがをするおそれがあるのも、まず現場です。だからこそ、「大家さんがやってくれているはず」で止めずに、一度だけ確認しておく価値があります。

MEC
タイガー

「保守契約の有無と名義を教えてください」と一言たずねるだけで十分です。もし「なぜ点検や検査が必要なのか」をうまく説明できないときは、私どもから大家さんや管理会社さんへ、点検と定期検査の必要性をご説明することもできます。技術的な根拠は、専門の者からお伝えしたほうが伝わりやすいですから。

サラリーマン
タイガー

それは心強いです！ さっそく契約書を引っぱり出して、大家さんに連絡してみます。ありがとうございました。

まとめ